Planungsdokumente: Bebauungsplan "Karmeliterstraße 53, 55, 59 und 61" und die örtlichen Bauvorschriften hierzu

Art der Nutzung

Art der baulichen Nutzung

Das Plangebiet wird als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Seit 1966 war für diesen Bereich ein Reines Wohngebiet festgesetzt. Hierdurch sind grundlegende kleinteilige Nutzungen, die dem Wohnen im Sinne einer nutzungsgemischten Siedlungsentwicklung dienen ausgeschlossen. Da- mit wird der bisherige Charakter des Plangebiets jedoch nicht grundlegend verändert. Die Wohn- nutzung bleibt weiterhin die überwiegende Nutzung. Durch die Öffnung des Nutzungskataloges auf den des allgemeinen Wohngebietes wird eine kleinteilige, mit dem Wohnen vereinbare und diesem im besten Fall auch dienende Nutzungsvielfalt ermöglicht. Mit Ausnahme von Tankstellen, die in diesem Bereich abseits der Hauptdurchgangsstraße städtebaulich zu konfliktträchtig sind, wird der weit überwiegende Teil des Nutzungskatalogs für ein allgemeines Wohngebiet zugelas- sen.

Einzelhandel

Die Stadt Ravensburg hat ihr Einzelhandelskonzept im Jahr 2018 (Fassung vom 30.05.2017) fort- geschrieben. Es wurde am 05.02.2018 vom Gemeinderat beschlossen. Gemäß dieser konzeptio- nellen Grundlage soll, insbesondere zur Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche und der ge- samtstädtischen Versorgungsstruktur, die räumliche Entwicklung von Einzelhandelsnutzungen ge- steuert werden. Da der Standort und die Struktur des Plangebietes die Ansiedlung eines nennens- werten Einzelhandelsbetriebes ohnehin ausschließen ist eine gegenüber dem Nutzungskatalog des allgemeinen Wohngebietes strengere Steuerung des Einzelhandeln nicht erforderlich.

Maß der baulichen Nutzung

Die Orientierungswerte der BauNVO zur Nutzungsdichte sollen voll ausgenutzt werden können. Die umliegenden Strukturen lassen die Umsetzung verdichteter Bauformen städtebaulich ange- messen und für die Entwicklung des Quartiers als verträglich erscheinen. Die Ausnutzung der Ori- entierungswerte wird dabei bereits in etwa zu einer Verdopplung der Baumasse führen können.

Dies ist noch im Sinne der verträglichen Innenentwicklung. Darüber hinaus würde eine zusätzliche Dichte zu Lasten der auf dem Grundstück erforderlichen Freiräume und deren Qualitäten entste- hen. Eine solche Bebauung würde zu sehr auf umliegende Freiraumqualitäten angewiesen sein, was bei einer künftigen quartiersweiten Innenentwicklung zu einer wesentlichen Beschneidung der Freiraumqualität im Quartier führen würde.

Grund- und Geschossflächen

Die Festsetzungen zur Grund- / Geschossflächenzahl (GRZ und GFZ) stellen sicher, dass eine städtebaulich angemessene Nutzungsverdichtung gewährleistet bleibt. Die Grundstücke lassen eine kompakte Bebauung mit Mehrfamilienhäusern zu. Um den Belangen der Innenentwicklung auf diesen Flächen gerecht zu werden, werden die Ortientierungswerte der BauNVO voll ausge- schöpft bzw. knapp überschritten. Ans Gebäude angegliederte Terrassen stellen einen festen Be- standteil zeitgemäßen Wohnens dar. Sie sind jedoch je nach Ausführung der Hauptanlage und nicht den Nebenanlagen zuzurechnen. Die dezentrale Nahversorgung bzw. die dezentrale Siche- rung von sozialen Treffpunkten stellt ein Ziel der Planung dar. Durch die Möglichkeit zur Über- schreitung der Geschossfläche bei Umsetzung einer solchen Nutzung soll dies begünstigt werden. Dies jedoch nur in einem für das Quartier angemessenen und städtebaulich verträglichen Umfang.

Höhenfestsetzungen

Bisher ist die Straßenabfolge auf dieser Straßenseite hauptsächlich eine Dreigeschossigkeit mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Gegenüberliegend, nördlich der Karmeliterstraße, gibt es auch eingeschossige Bungalows und etwas weiter entfernt auch einen viergeschossigen Baukörper.

Der neben dem Plangebiet direkt angrenzende achtgeschossige Baukörper ist eine Ausnahme (Solitär) und wird nicht als Bemessungsgrundlage erfasst. Im Süden des Plangebiets grenzen zu- dem wieder zweigeschossige Reihenhäuser an. Auf Grund dieser heterogenen, im Wesentlichen aber auf drei bis vier Geschosse beschränkten Bebauung wird eine Viergeschossigkeit mit aus- baubarem Dach für die künftige Bebauung als noch städtebaulich verträglich angesehen.

Die Höhenfestsetzung ist dabei so gewählt, dass vier Wohnebenen mit gemäßigten, aber zeitge- mäßen Raumhöhen möglich sind. Zugleich wurden in der Wand- und Gebäudehöhe weitere rund 20cm über dem Straßenniveau berücksichtigt, sodass vorausschauender Schutz gegen Schäden durch Starkregenereignisse gewährleistet werden kann. Darüber hinaus kann der Dachraum im geneigten Dach mit einem auskömmlichen Kniestock gut als fünfte Wohnebene genutzt werden.

Außerdem soll durch die Ausnahme von der Wand- und Gebäudehöhe das Engagement der Bau- herren gegenüber der örtlichen Versorgung der Bevölkerung nicht zu Lasten der Schaffung von Wohnraum bzw. dessen Qualität im jeweiligen Gebäude gehen. Die Festsetzung zur Überschrei- tung der höchstzulässigen Wandhöhe um bis zu 0,5m ist insbesondere dazu gedacht im Erdge- schoss eine entsprechend zulässige Nutzung wie beispielsweise eine Bäckerei oder Cafe oder selbst eine kleine Einkaufsmöglichkeit ausnahmsweise umzusetzen. Untergeordnete Bauteile und technische Aufbauten werden in untergeordnetem Rahmen ausnahmsweise zugelassen.

Die Höhenentwicklung von Nebenanlagen und Garagen wird durch den Bebauungsplan bewusst nicht beschränkt. Von diesen Anlagen gehen im zu erwartenden Umfang keine negativen städte- baulichen Wirkungen aus. Dies wird durch die ohnehin geltenden Regelungen, insbesondere der Landesbauordnung, in ausreichendem Umfang gesichert.

Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen

Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche

Um eine größtmögliche Flexibilität zu ermöglichen wird im Plangebiet eine offene Bauweise sowie ein möglichst großer überbaubarer Bereich festgesetzt. Aus demselben Grund wird keine Stellung der baulichen Anlagen z.B. Firstrichtung festgesetzt. Um den Charakter des offenen Verkehrsrau- mes entlang der Karmeliterstraße zu erhalten und in Richtung Süden auf die direkt angrenzende, eher kleinteilige Reihenhausbebauung Rücksicht zu nehmen, wird die Baugrenze gegenüber den gesetzlichen Mindestabständen von 2,5 m auf 5 m erhöht. So soll eine bessere städtebauliche Ab- stufung bzw. Eingliederung in die Nachbarschaft ermöglicht werden. Das Grundstück bleibt durch diese Anpassung weiterhin sehr flexibel und gut nutzbar. Darüber hinaus gelten selbstverständlich auch die Regelungen der LBO zu Abstandsflächen.

Für den Fall der Verlagerung der Wärmezentrale wurde eine flexible Festsetzung zur weitest mög- lichen Ausnutzung des Baufeldes nach Westen berücksichtigt.

Die Herstellung der Tiefgarage ist nicht auf die Baugrenze begrenzt, sondern orientiert sich eben- falls an den Regelungen der LBO.

Grünflächen

Eine eingehendere Erläuterung und Bewertung der im Gebiet vorhandenen Flora und Fauna, des Orts- und Landschaftsbildes sowie die artenschutzrechtliche Untersuchung erfolgt in der Abarbei- tung der Umweltbelange.

Niederschlag, Regenwasserrückhaltung und Starkregen

Im Bereich der Karmeliterstraße nur ein Mischsystem (Kanalisation) vorhanden. Dieses ist ausrei- chend dimensioniert. Dennoch werden aufgrund der doppelten Innenentwicklung sowie aus Grün- den der Regenwasserrückhaltung und Hitzereduktion die überbaubaren Grundflächen einge- schränkt. Da keine Trennentwässerung möglich ist, soll weiterhin auf den Grundstücken durch die unversiegelten Flächen eine Versickerung/Verdunstung begünstigt werden.

Verkehrsflächen

Das Plangebiet liegt an der bestehenden Karmeliterstraße und wird über diese erschlossen. Es handelt sich hierbei um eine Wohnstraße auf der auch Parken zugelassen ist. Sie ist auch für die Erschließung der künftigen Bebauung ausreichend leistungsfähig, weshalb im Rahmen der Pla- nung keine Veränderungen berücksichtigt werden müssen.

Garagen, Carports, Stellplätze, Nebenanlagen

Die genaue Lage der Stellplätze wird im Bebauungsplan nicht reglementiert, jedoch die Lage der Stellplätze, Garagen und Carports – allgemein zurückversetzt von öffentlichen Straßen – festge- setzt. Zusätzlich wird die Zufahrtsbreite zu den Grundstücken aus Gründen der Sicherheit und der Leichtigkeit des Verkehrs geregelt. In der Regel ist eine Zufahrt je Grundstück für dessen Erschlie- ßung ausreichend. Gegenüber weiteren Zufahrten sind die Interessen des öffentlichen Verkehrs regelmäßig höher zu gewichten als die des Grundstückseigentümers. Für die Umsetzung einer der Quartiersversorgung dienenden Nutzung ist eine angemessene Aufweitung als Ausnahme for- muliert. Eine zusätzliche reine Feuerwehrzufahrt ist ausnahmsweise auch möglich.

Durch die Grundstücksteilungen der Vergangenheit ist es erforderlich eine Festsetzung zur Siche- rung des grenzständigen Garagenhofes zu treffen. Dies ist mindestens im bisherigen Umfang not- wendig. Die Fläche wird gegenüber dem bestehenden Bebauungsplan (bestehende Garagen) ge- ringfügig nach Norden erweitert. Die Tiefgaragenzufahrt ist ebenfalls mitsamt einer Überdachung einer Rampe als grenzständiges Bauwerk mit vergleichbarer räumlicher Wirkung möglich.

Geländeanpassung an die Verkehrsflächen

Auf den privaten Grundstücksflächen entlang der Straßenbegrenzungslinien in einer Tiefe von max. 0,5 m sind gegebenenfalls Betonrückenstützen notwendig. Diese Flächen können von den privaten Grundstückseigentümern weiterhin oberirdisch genutzt werden. Aufgrund der Randlage dieser Flächen auf den privaten Grundstücken können die Flächen zusätzlich als Freiflächen für

z.B. Einfriedungen, Grundstücksauffahrten oder Stellplätze genutzt werden, so dass die Grund- stückseigentümer durch die Festsetzung in der Regel nur geringfügig beeinträchtigt werden. So- weit für die unterirdischen Stützbauwerke auf den privaten Grundstücksflächen Dienstbarkeiten erforderlich werden, sind diese mit der Stadt Ravensburg außerhalb des Bebauungsplanes zu treffen. Eine alternative Festsetzung dieser Flächen als öffentliche Verkehrsfläche würde zu er- heblich größeren Beeinträchtigungen führen, da zum einen diese Flächen der privaten Nutzung entzogen werden würden und zum anderen aufgrund der dann geringeren Grundstücksgröße sich die bauliche Ausnutzung der betroffenen Grundstücke verringern würde.

Geh-/ Fahr-/ u. Leitungsrechte

Im westlichen Bereich des Plangebiets ist ein Leitungsrecht zu Gunsten des Leitungsträgers fest- gesetzt, um die dauerhafte Zugänglichkeit der dort verlaufenden bzw. zu verlegenden Leitungen und Kanäle sowie deren Unterhalt zu sichern.